Finanzierungsplan - Ihr Finanzplan für Baufinanzierungen - Hausbau & Hauskauf

Inhaltsverzeichnis

Ein Finanzierungsplan ist die Aufstellung aller für den Bau oder Kauf eines Hauses erforderlichen finanziellen Mittel. Diese Kostenaufstellung ist die Grundlage der gesamten Immobilienfinanzierung.

Ihr Eigenkapital und die maximale Höhe der monatlichen Kreditrate für die Realisierung Ihres Traumhauses und der eigenen vier Wände wurde bereits ermittelt? Dann fehlt nun noch der Finanzplan zum Bau oder Kauf der Immobilie. Hierbei werden die Gesamtkosten der notwendigen finanziellen Mittel zusammengestellt, um damit einen Kreditantrag bei der Bank stellen zu können.

Einen Finanzplan für die Immobilienfinanzierung erstellen:

Durch den Erwerb einer Immobilie fallen nicht nur die Erwerbskosten an, sondern auch noch eine Reihe von Nebenkosten, die zusätzlich vom neuen Besitzer getragen werden müssen. Dieses sind Ausgaben, die im ersten Moment überhaupt nicht bedacht werden. Daher soll der Plan zur Baufinanzierung zu folgenden Zwecken dienen:

1. Die Gesamtkostenaufstellung

Alle Ausgaben zum Bauen oder Kaufen eines Hauses werden in dieser Gesamtkostenaufstellung aufgelistet. Hierzu zählen unter anderem die Kosten für eine Baugenehmigung, der Grundstückpreis, die Vermessung und Erschließung des Grundstücks, die Grunderwerbssteuer, etwaige Gerichtskosten und Notarkosten, Gebühren für den Immobilienmakler und auch der Innenausbau, Rohbau und Keller, sowie mögliche Nebenkosten der Finanzierung.

2. Der Bauplan

Ein Bauplan wird vom Architekten vor dem Hausbau provisorisch auf Basis der Gesamtkostenaufstellung inklusive Material- und Arbeitskosten erstellt. Dieser Plan ist für die Bank beziehungsweise das Kredit- oder Finanzinstitut wichtig, da alle Kostenvoranschläge bereits inkludiert sein sollten. Erst dann kann ein konkretes Finanzierungsangebot in Form eines Darlehens oder Kredits erstellt werden. Die Hypothek wird auf Grundlage des dadurch erwarteten Werts der Immobilie bestimmt.

3. Förderungen und Förderdarlehen

Wird eine Immobilie neu gebaut, kann man mit staatlicher Unterstützung in Form von Förderungen (Wohnbauförderung) rechnen. Speziell wenn das Haus energiesparend und ökologisch gebaut wird (Beispiel: Energiesparhaus / Passivhaus), ist jedenfalls mit Fördermitteln zu rechnen. Diese Bauförderung muss zusätzlich im Finanzplan enthalten sein.

4. Kreditbedarf & Kredithöhe

Der persönliche Kreditbedarf – also die Höhe der Kreditsumme, die von der Bank aufgenommen werden muss – ergibt sich aus den Gesamtkosten des Bauvorhabens abzüglich der Förderung und dem Eigenkapital.

5. Eigenkapital & Fremdkapital

Im Finanzierungsplan muss ersichtlich sein, welches Eigenkapital der Bauherr aufbringen kann und wie viel finanzielle Mittel als Fremdkapital aufzunehmen sind. Zum Eigenkapital zählen unter anderem Bankguthaben, Baugrundstücke, Bausparkonten und Wertpapiere oder andere Geldanlagen. In einer Gegenüberstellung zum Eigenkapital muss nun das Fremdkapital (Darlehen, Fördermittel) aufgelistet werden.

6. Zeitplan der Finanzierung

Bei Bauspardarlehen kommt es vor, dass das Kapital vertraglich noch nicht zugänglich ist, wodurch eine zwischenzeitliche Finanzierung in Form eines Kredits notwendig wird. Trifft das zu, muss im Finanzplan angegeben werden, ob diese Form oder ein langfristiges Darlehen benötigt werden. Ein finanzieller Zeitplan ist demnach notwendig.

7. Sicherheiten für die Bank

Um einen Kredit oder ein Darlehen für den Hausbau zu erhalten, verlangen die Kreditgeber Sicherheiten, um das Risiko entsprechend gering zu halten. Als Sicherheiten können Lebensversicherungen, Aktien / Wertpapiere, Immobilien, Grundstücke oder sogenannte Kreditbürgschaften gelten. Auch diese Sicherheiten oder Bürgschaften muss ein Finanzierungsplan beinhalten.

Finanzplan – Schritt für Schritt

Ein Finanzplan wird in drei Phasen eingeteilt:

1. Finanzielle Möglichkeiten und Anforderungen ermitteln inklusive Kreditberatung
2. Bezahlung der Baufirmen und Handwerker während des Baus
3. Rückzahlung des Darlehens oder Kredits an die Bank

Zeitliche Planung der finanziellen Aufwendungen und Leistungen

Neben der Finanzplanung spielt auch die zeitliche Planung eine wichtige Rolle. Daher sollte in der Aufstellung zur Baufinanzierung bereits vermerkt werden, wann welche Zahlungen laut Kostenvoranschlag (KVA) an die Leistungsträger (Handwerker, Baufirma) zu erbringen sind. Diese sollten nie im voraus für die gesamte Arbeit geleistet werden, sondern in Teilen bzw. Raten je nach Erbringung. So behält man selbst und auch die Bank oder der Kreditgeber den Überblick, wann welche Zahlungen fällig werden.

Beispiel: So sieht ein fertiger Finanzierungsplan aus:

Wie hoch ist die Summe des Baukredits?

Wenn die Gesamtkosten berechnet wurden, ist es wichtig den Fremdkapitalanteil ebenfalls zu eruieren. Eigenkapital und Fremdkapital bilden gemeinsam die Summe der gesamten finanziellen Aufwendungen für die Immobilienfinanzierung. Daher ist es wichtig einen seriösen und kompetenten Finanzberater oder das Kreditinstitut zu kontaktieren, um sich über die Laufzeit, die monatlichen Kreditraten und die anfallenden Zinsen zu informieren. Mit einem Online-Rechner kann man unverbindlich und schnell die Höhe der zu zahlenden Raten, sowie die Gesamtsumme des Fremdkapitals berechnen.

Beispiel

Wenn man weiß, dass das Bauvorhaben oder der Hauskauf insgesamt 300.000 Euro an Aufwendungen benötigen und man 60.000 Euro an Kapital selbst dafür aufbringen kann, ist die Berechnung des Fremdkapitals (Darlehen, Kredit) mit dem Rechner unkompliziert möglich.

Baukreditrechner

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Ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Eine Realisierung des Bauvorhaben oder Immobilienkaufs ist ohne Eigenkapital zwar nicht grundsätzlich unmöglich, jedoch deutlich schwieriger als mit ausreichenden Eigenmitteln. Es ist daher ratsam der Bank beziehungsweise dem Kreditgeber im Finanzplan eine adäquate Summe an eigenem Kapital zu nennen. Hierbei gilt der Grundsatz: Desto mehr Eigenkapitalanteil, desto einfacher die Immobilienfinanzierung. Einerseits setzen viele Kreditinstitute und Banken einen Mindestanteil an Eigenmittel voraus, um einen Kreditantrag oder ein Darlehen zu bewilligen – dieser Anteil liegt bei rund 20% bis 30%. Andererseits erhält man auch günstigere Zinsen, je höher der Anteil an eigenem Kapital ist.

Finanzierungsplan erstellen

Wie erstellt man einen Finanzierungsplan für die Bank? Grundsätzlich ist die Erstellung weniger komplex, als man vermutet. Hat man alle Informationen zu den Kosten und finanziellen Mitteln vorliegen, so befüllt man den Plan einfach mit diesen Daten. Wichtig ist hierbei die Genauigkeit und Vollständigkeit der Aufstellung. Eine Muster-Vorlage finden Sie zum kostenlosen herunterladen im nächsten Abschnitt.

Muster & Vorlagen

Eine Finanzierungsplan-Vorlage finden Sie hier online auf der Website der Wirtschaftskammer Österreich zum kostenlosen Download. Mit diesem Muster können Sie schnell und einfach in Microsoft Excel Ihren Plan zur Baufinanzierung für die Bank erstellen.

Wohnbauförderung

Neben der Berechnung der Kreditsumme und Höhe des Darlehens, sollte man sich auch um eine staatliche Förderung bemühen. In der Regel werden Bauvorhaben durch die sogenannte Wohnbauförderung unterstützt. Wird beispielsweise beim Bau des Eigenheims auf neue energiesparende Maßnahmen und Bauteile gesetzt, so kann sich die Wohnbauförderung schnell erhöhen. Informieren Sie sich im Internet oder direkt bei der zuständigen Förderstelle! Die Fördermittel vom Staat können je nach Bauweise und Vorhaben einen nicht unwesentlichen Teil des Gesamtkapitals ausmachen.

Häufig gestellte Fragen

Die am häufigsten gestellten Fragen und deren Antworten zur Finanzplanung für Immobilienfinanzierungen, Hauskauf oder Bauvorhaben von Häusern und Wohnungen:

Wie erstellt man einen Finanzierungsplan?

Die Erstellung des Plans ist schnell erklärt. Er besteht aus drei Grundelementen, die immer enthalten sein müssen:

1. Gesamtkosten und Aufwendungen
2. Eigenmittel
3. Fremdmittel

Zur Erstellung des Finanzierungsplan nutzt man am besten die Mustervorlage. Diese findet man weiter oben auf dieser Seite zum kostenlosen Download.

Egal ob eine Aufstellung für die Finanzierung für den Erwerb einer Immobilie oder für die Existenzgründung benötigt wird, diese Auflistung muss immer rechtzeitig erstellt werden. Bei einem geplanten Hausbau immer weit vor der eigentliche Bauplanung. Dabei lassen sich wie in einem Terminkalender sämtliche wichtigen Maßnahmen aufgliedern. Die eigentliche Planung muss sehr gut durchdacht sein und die Kosten genau analysiert und fixiert werden. Dazu können im Vorfeld auch Gespräche mit Beratern über mögliche Kredite und Förderungen geführt werden. Gerade Auskünfte für Fremdgelder sind für weitere Planungsschritte sehr wichtig. Zudem muss festgelegt werden, ab wann ein Kredit in Frage kommen kann und wie lange dieser laufen soll. Die Auszahlung muss Rechtzeitig erfolgen, damit laufende Arbeiten bezahlt werden können. Auf keinen Fall eine große Summe gleich im Voraus bezahlen. Häufig wird eine Ratenzahlung je nach Leistungseingang vereinbart. Dazu werden bestimmte Stichtage auferlegt, die dann auch genau eingehalten werden müssen.

Was gehört in einen Finanzierungsplan?

Kurz und knapp: Eine genaue Aufstellung der Gesamtkosten für den Hausbau. Dazu gehören die Ausgaben für eine Baugenehmigung, Kosten für den Erwerb eines Grundstücks sowie die Erschließungskosten. Außerdem Angaben über die Grunderwerbssteuer, sowie Kosten für Notar und evtl. Maklergebühren.

Mit Hilfe von einem Bauplan, lässt sich eine gut Übersicht über die jeweiligen Kosten erstellen. Der jeweilige Wert vom Objekt, ist zudem entscheidend über die Hypothek bei der Bank. Angaben über mögliche Förderhilfen in Form von Zuschüssen oder günstigen Darlehen. Häufig unterstütz der Staat ökologische Bauten oder wenn dieser besonders energiebewusst ausfallen.

Ganz wichtig ist der persönliche Kreditbedarf. Hier ist eine Aufstellung des Eigenkapitals und des benötigten Kredites wichtig. Die Auflistung Fremd- und Eigenkapital muss sehr genau und übersichtlich dargestellt werden. Darin enthalten sollten eigene finanzielle Mittel sein, wie zum Beispiel Bankguthaben, ein Bausparvertrag, eine Lebensversicherung oder auch Wertpapiere. Bei den Fremdmitteln müssen Darlehen und Kredite aufgelistet sein.

Ein konkreter Zeitplan gibt Hinweise wann das Geld bereitgestellt werden kann oder ob eine Zwischenfinanzierung notwendig ist. Zudem müssen Hinweise und Angaben zu bestehenden Sicherheiten vorhanden sein. Dies kann zum Beispiel eine bereits bestehende Immobilie sein, ein Grundstück, Wertpapiere oder auch eine Bürgschaft.

Wie ist ein Finanzplan aufgebaut?

Dieser besteht aus drei grundlegenden Elementen, dazu gehören die Gesamtkosten (Herstellungs- oder auch Anschaffungskosten). Außerdem die vorhandenen Eigenmittel, welche zum Beispiel aus Eigenleistungen oder Eigenkapital bestehen. Das dritte Element stellen die Fremdmittel dar. Hier kann es sich um Kredite oder Darlehen durch Dritte handeln. Die gesamten Kosten setzen sich aus einem Kaufpreis oder auch den Kosten für den Erwerb einer Immobilie zusammen. Dazu kommen noch die anfallenden Nebenkosten (Notar und Grunderwerbssteuer).

Die Eigenmittel sind Faktoren die dafür sorgen, dass der Bedarf an Fremdmitteln am Ende so gering wie möglich ausfällt. Das kann zum Beispiel Eigenkapital in Form von Bankguthaben aber auch Eigenleistungen sind. Allerdings sollten vorhandene handwerkliche Fähigkeiten sehr realistisch eingestuft werden, ansonsten werden diese von möglichen Finanzierungspartnern nicht akzeptiert. Eine solche übersichtliche Darstellung stellte das Fundament für eine Finanzierung dar. Hier werden sämtlichen Kosten der Mittel gegenübergestellt. Die genaue Auflistung ist die Grundlage für eine Kreditverhandlung.

Wofür wird ein Finanzierungsplan benötigt?

Ein Finanzierungsplan kommt in den meisten Fällen vor der Anschaffung oder dem Bau einer Immobilie ins Spiel oder auch bei einer Existenzgründung. Anhand einer übersichtlichen Darstellung sollen die verschiedenen Kostenfaktoren dargestellt werden. Am Ende soll ein genauer Überblick über die Finanzierungsphasen und der monatlichen Belastung entstehen.

Steht eine Planung für eine Existenzgründung an, ist ein solcher Plan zur Baufinanzierung ein wichtiger Bestandteil vom Businessplan. Hier kommt es auf ein klares und verständliches Konzept an. Ein solcher Finanzierungsplan stellt eine recht komplexe Darstellung und Berechnung dar, wo vor allem der Finanzierungsbedarf und eine monatliche Tilgung im Vordergrund stehen. Zudem werden Mittel aufgeführt, welche das Vorhaben tragen können. Außerdem werden bestehende Finanzmittel in den Bedarf mit eingebunden.

Anhand des Gesamtvolumens, lassen sich die Kosten genau erfassen. Dazu gehören auf jeden Fall die anfallenden Zinskosten, sowie weitere Kosten. Je aufwändiger einer solcher Plan ausgearbeitet wird, umso genauer kann der Finanzierungsaufwand dargestellt werden. Ein wichtiger Punkt stellen dabei die Eigenmittel dar, welche dafür sorgen sollten, den Finanzbedarf so gering wie möglich ausfallen zu lassen. Dazu gehören auch Sicherheiten die vorhanden sind, damit ein möglicher Kredit auch abgesichert ist. Bei einem Plan zur Baufinanzierung müssen Differenzen durch Fremdmittel entsprechend ausgeglichen werden. Hier kommt häufig ein Kredit in Frage. Dieser muss so gewählt werden, dass die monatliche Belastung problemlos gestemmt werden kann. Dazu bedarf es einer flexiblen Anpassung in Bezug auf die Ratenhöhe, sowie die jeweilige Laufzeit.

Finanzierungsplan für den Hausbau – Baufinanzierung

Der Begriff Baufinanzierung, alternativ auch als Immobilienfinanzierung bezeichnet, hat eine doppelte Bedeutung. Zum einen ist damit die gesamte finanzielle Abwicklung des Bau- beziehungsweise Kaufvorhabens von Haus oder Wohnung gemeint. Dabei geht es um die Schaffung von Wohneigentum und von Wohnraum. Der wird entweder selbstgenutzt oder als Kapitalanlage vermietet. Zum anderen ist eine Baufinanzierung die Fremdfinanzierung der ungedeckten Kosten für den Hausbau oder für den Kauf einer Eigentumswohnung.

Auf der Ausgabenseite steht die Bausumme. Sie ist das Ergebnis aller Ausgaben und Kostenarten, die im direkten sowie mittelbaren Zusammenhang mit dem Bauvorhaben stehen. Diese Bausumme muss finanziert, in dem Sinne bezahlt werden. Dazu gibt es verschiedene Einnahmearten. Zu den gängigen unter ihnen gehören das angesparte Eigenkapital des Bauherrn, der Bausparvertrag nebst dem Bauspardarlehen, mögliche Fördergelder wie zum Beispiel von der Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW, sowie die Eigenleistung des Bauherrn. Die verbleibende Differenz zwischen der Summe dieser Einnahmen und der Bausumme als Ausgabe muss fremdfinanziert werden. Das geschieht durch die Aufnahme des Baudarlehens bei einem Kreditinstitut. Dazu braucht der Bauherr seine Hausbank oder ein alternatives Angebot.